Mal momento para construir: costo en dólares se disparó 70% y la suba de precios del m2 no alcanza
MATERIALES Y MANO DE OBRA ENCARECIERON LOS PROYECTOS. LOS CONSTRUCTORES AVANZAN MIENTRAS LOS PRECIOS DE LAS VIVIENDAS EN POZO AÚN NO REFLEJAN ESOS AUMENTOS.
El mercado de la construcción en Argentina transita un escenario complicado tras un salto de costos en dólares que reconfigura márgenes y decisiones. Según datos de la Fundación Tejido Urbano, el costo de construcción en 2024 subió un 69% medido al tipo de cambio de mercado, el mayor incremento desde 2018. La presión se acentuó con aumentos del 26% en los materiales y del 116% en la mano de obra, en un contexto de apreciación del dólar informal y caída de la actividad.
El impacto en la dinámica del sector fue inmediato. Entre octubre de 2023 y diciembre de 2024, los costos acumularon un alza del 120% en dólares. Este aumento interanual coincide con una caída del 18% en la actividad, afectada también por el freno en la obra pública. El precio de los materiales alcanzó uno de los niveles más altos de los últimos 50 años, en parte debido a la inflación interna, pero también por problemas de abastecimiento y la dificultad para acceder a insumos importados.
SUBIERON LOS INSUMOS DOLARIZADOS Y LA MANO DE OBRA
Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, explicó que el ajuste en el dólar de mercado fue determinante para explicar la nueva estructura de costos. “El dólar planchado frente a una inflación alta en pesos generó este salto en términos de divisa. Cemento, acero y otros materiales dolarizados se encarecieron”, señaló. El efecto también se reflejó en la mano de obra, que solo en diciembre subió 19% en dólares.
El desajuste impactó de lleno en los proyectos en curso. Según Álvarez de Celis, se observan tres situaciones distintas: “Hay desarrolladores que absorbieron el aumento, resignando rentabilidad; otros renegociaron con inversores. Y también se ven obras ralentizadas o directamente pausadas”, detalló. Esta combinación limita el lanzamiento de nuevas propuestas y concentra la actividad en zonas donde los valores de venta permiten cubrir los nuevos costos.
Uno de los desarrollos más grandes de la ciudad de Buenos Aires continúa su marcha, a pesar del contexto. Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, destacó que en el Distrito Madero Harbour ya construyeron más de 110.000 metros cuadrados. “Este año tenemos prevista la entrega de Harbour Tower, con 194 metros de altura. También seguimos con Osten Tower y el paseo comercial a cielo abierto de Puerto Madero, del que ya se construyó el 60%%”, puntualizó.
POR SUBA DE COSTOS SE DEMORAN LOS LANZAMIENTOS
Esta situación genera dificultades para lanzar nuevos desarrollos. “Los costos altos y la falta de ajuste en los precios de venta demoran los lanzamientos. El desafío está en proyectar bien los números y en administrar el inventario sin apurarse a bajar precios”, remarcó Ginevra. Para Raggio, la clave está en manejar márgenes con precisión y contemplar los costos blandos como impuestos, honorarios y estructura.
En cuanto a las zonas con mayor potencial, los desarrolladores apuntan a dos segmentos. Por un lado, los proyectos premium en entornos consolidados. “Puerto Madero es ideal para desarrollos que integran diseño, servicios y naturaleza. Apostamos a un nuevo lujo que pone el foco en la experiencia y el uso del tiempo”, indicó Ginevra. Por otro, surge con fuerza la necesidad de vivienda más accesible. “La zona sur de la ciudad tiene potencial por conectividad y disponibilidad de tierra. Hacen falta incentivos para vivienda promovida”, agregó.
Desde la Fundación Tejido Urbano coinciden en que, más allá del segmento, los nuevos proyectos se concentran en áreas donde el valor del metro cuadrado permite sostener márgenes. “En muchas zonas ya no es viable construir. Los desarrollos se corren hacia espacios con mayor potencial de valorización o estrategias de bajo costo”, explicó Álvarez de Celis.
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