La desconocida razón por la que los precios de las propiedades todavía son una oportunidad
En un mercado donde los precios siguen en ascenso, un dato vuelve a confirmar que el sector inmobiliario está en plena efervescencia. A pesar de que los valores de publicación de las propiedades usadas aumentaron un 5,14% en 2024, según Zonaprop, y un 6,2% de acuerdo a Reporte Inmobiliario entre febrero de 2024 y febrero de 2025, otra variable del mercado revela una realidad sorprendente.
Para entender la dinámica del sector, es fundamental distinguir entre los valores de oferta (los precios publicados en las plataformas de real estate) y los precios de cierre. En cada operación inmobiliaria se lleva a cabo una negociación entre el comprador y el vendedor, lo que significa que el precio final suele ser inferior al publicado. Este precio final es conocido como el “precio de cierre”, un indicador que refleja los valores reales en que se están concretando las transacciones en el mercado inmobiliario, más allá de lo que se anuncia en las plataformas de venta.
Si analizamos los valores de publicación del usado, como se mencionó anteriormente, se evidencian aumentos de 5,14% en 2024, según Zonaprop. Esta plataforma realiza un promedio del metro cuadrado en CABA tomando como base un departamento de dos ambientes. En tanto, Reporte Inmobiliario, que considera un promedio de usados de uno a tres ambientes en CABA, reportó un incremento del 6,2%. Sin embargo, al enfocarnos en los precios de cierre, según el índice elaborado por Reporte Inmobiliario, UCEMA/Remax, estos crecieron 17,7% en el mismo período, y el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias de la red Selectia evidenció un aumento del 11,7% en 2024 respecto al año anterior.
La clave es que los precios de cierre subieron más del doble en comparación con los aumentos en los valores de publicación. En cifras, el valor de publicación relevado por Zonaprop aumentó 5,14% en 2024, mientras que los precios de cierre crecieron 11,7% según el relevamiento del ROI, y según Reporte Inmobiliario, el aumento de los precios ofrecidos fue de 6,2%, pero el de cierre creció 17,7%. Todos estos datos corresponden a inmuebles usados.
Pero, ¿por qué están aumentando los precios de cierre más que los de publicación? Un caso ilustrativo es el de Lucas, quien busca un departamento de dos ambientes en Buenos Aires a través de un crédito hipotecario. Encontró un inmueble que le gustó, pero a un precio que consideró elevado: US$145.000. Al intentar negociar, se dio cuenta de que había tres personas más interesadas en la compra, lo que llevó al propietario a no aceptar rebajas.
Esto refleja que en un escenario de alta demanda, la forma de negociar ha cambiado. Actualmente, los márgenes de contraoferta están por debajo del mínimo histórico (5%), y en febrero se ubicaron en un promedio de 4,18%, según un estudio realizado por la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina junto con Reporte Inmobiliario. Esto significa que los inmuebles se venden a precios muy cercanos a los de publicación.
Fabián Achaval, de la inmobiliaria homónima, sostiene que el aumento en las ventas se está dando en todos los segmentos del mercado. Sin embargo, en el caso de las propiedades por debajo de los US$200.000, el porcentaje de negociación es menor, ya que en este segmento se concentra la mayor parte de la demanda y de los créditos hipotecarios. Esto hace que los precios de cierre aumenten más en términos relativos, acercándose más a los valores que originalmente se publicaron.
Además, Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, indica que hay zonas donde se concentra este aumento en los precios de cierre: “Los inmuebles que se están vendiendo son los buenos y bien ubicados. Eso eleva el precio de cierre, ya que tienen un valor más alto en relación a todo el stock y en el relevamiento solo se consideran aquellos que efectivamente se vendieron”, explica. Del otro lado, cuando se comparan con los valores de publicación, se incluye toda la oferta del mercado, donde existen discrepancias entre los barrios y las tipologías, lo que hace que el metro cuadrado promedio suba, pero a un ritmo menor.
Es importante considerar que el sector inmobiliario está atravesando un momento de absorción de la oferta. Aunque entre julio y noviembre de 2024 se registró un crecimiento mensual de la oferta de propiedades en venta, la tendencia interanual muestra una disminución del 7,2% en comparación con el mismo período del año anterior, acumulando 28 meses consecutivos de caídas.
Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay, señala que el mercado inmobiliario ha vuelto a estar presente en las conversaciones cotidianas. “La posibilidad de comprar una vivienda ha vuelto a estar en el radar de muchas personas”, afirma. Factores clave como la mayor estabilidad macroeconómica (sin considerar la volatilidad reciente) generan previsibilidad y confianza, elementos esenciales para que los compradores se animen a tomar decisiones.
En un contexto donde la oferta está disminuyendo y la demanda está en aumento, el margen para negociar precios es cada vez menor. Los compradores compiten con muchos interesados en adquirir la misma propiedad, lo que significa que el vendedor no tiene necesidad de bajar el precio para concretar la venta. Algunos brokers mencionan que las decisiones de compra en propiedades muy solicitadas se toman en menos de un día, lo que a su vez se traduce en precios de cierre más altos.
Entre 2019 y 2023, los valores de publicación disminuyeron un 24%, pero “los precios de cierre bajaron un 50% en términos reales”, comenta Achaval, quien añade: “Esto sugiere que todavía hay un amplio margen para el aumento, dado que los precios actuales se encuentran a niveles de 2006, lo que demuestra lo atractivos que siguen siendo estos valores”.
Las claves de un mercado en auge
El mercado inmobiliario experimentó un cambio significativo en 2024, con resultados positivos en diversos indicadores. El valor de publicación del metro cuadrado promedio creció casi un 7% en un año en Buenos Aires, y en lo que va de 2025, los precios de los departamentos en venta ya han aumentado casi el 50% de lo que subieron en todo 2024, alcanzando un incremento del 3,1% en los primeros tres meses.
Respecto a las operaciones de compraventa del año pasado, estas superaron en un 35% a las del 2023. Según el Colegio de Escribanos porteño, en febrero de 2025 se registraron 4.293 escrituras, lo que representa un incremento del 94% en comparación con el mismo mes del año anterior. El uso de créditos hipotecarios también va en aumento, ya que en febrero, el 22% de las escrituras se realizaron con hipoteca, lo que podría seguir impulsando las ventas hacia arriba.
Otro dato alentador son las búsquedas en los portales inmobiliarios. Las visitas en los principales sitios de oferta de propiedades alcanzaron un total de 16.670.000 en diciembre, lo que representa un aumento del 73% en comparación con diciembre de 2023, y habla de 11 meses consecutivos de subas interanuales, según Daniel Bryn, broker de Zipcode y Monitor Inmobiliario. El sector mantiene un optimismo palpable y espera que el 2025 supere al 2024, que ya fue un gran año.
Por María Josefina Lanzi.
