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El impacto directo de una economía sin cepo en el costo de construcción y en los créditos hipotecarios
Un economista especializado en vivienda analiza qué puede suceder en el corto y mediano plazo en el mercado inmobiliario con una economía sin cepo.
La salida del cepo cambiario configuró un nuevo escenario económico, principalmente para el mercado inmobiliario. La implementación de un dólar oficial flotante dentro de bandas, la caída del dólar financiero, los cambios en el régimen de importaciones y la eliminación de las restricciones a la compra de dólares configuran un nuevo escenario económico.
Para el mercado inmobiliario, estas medidas implican mayores costos de construcción, mejores perspectivas para el crédito y un panorama alentador para el financiamiento en general. Sin embargo, persiste un riesgo significativo: el cuello de botella estructural del sector.
El impacto en el costo de construcción
El costo de construcción es el factor más complejo del nuevo contexto. Antes de la salida del cepo, a pesar de su nivel elevado, el encarecimiento del dólar billete ofrecía cierto alivio, y se confiaba en que las importaciones reducirían costos. Hoy, con la disminución de la brecha y el aumento del tipo de cambio oficial, se genera un doble efecto: cae el dólar de referencia para el costo general y sube el correspondiente a los insumos importados. En términos concretos, entre marzo y mayo el costo de construcción se incrementará más de un 10%.
Aun así, el impacto potencial de las importaciones en la reducción de costos es limitado. Incluso si los principales insumos importables bajaran 20% gracias a una mayor disponibilidad de productos importados, el costo total de construcción solo disminuiría un 9%. Esto representa un alivio, aunque marginal frente al aumento acumulado del 90% respecto de 2023. En consecuencia, es probable que estos niveles elevados de costos hayan llegado para quedarse.
Las ventajas para el crédito hipotecario
En cuanto al crédito hipotecario, el nuevo tipo de cambio de referencia es el oficial, ya no el MEP. Esto representa una mejora para quienes acceden a un crédito, ya que el dólar oficial actual es un 10% más bajo que el MEP anterior a la salida del cepo, lo que incrementa el poder adquisitivo: se puede comprar un 10% más de metros cuadrados con el mismo sueldo o reducir la cuota mensual en igual proporción para un mismo valor de departamento. Si el Gobierno logra mantener la estabilidad cambiaria en el nivel actual, como parece ser el objetivo, el crédito se verá claramente favorecido.
El mercado de crédito hipotecario, con una demanda estructural insatisfecha, presenta oportunidades significativas. Sin embargo, persisten desafíos:
- Cobertura ante la devaluación: uno de los principales problemas es el descalce entre el momento de iniciar el trámite del crédito y el desembolso. En ese lapso, cualquier suba del dólar reduce la capacidad de compra en m².
- Securitización: la reciente suba de tasas de los hipotecarios busca tanto contener la demanda como sentar las bases de una cartera atractiva para inversores.
- Seguro de crédito: el DNU de noviembre promovió figuras como la hipoteca divisible y el bien futuro, y alentó al sistema financiero a prestar a desarrolladores.
Los inmuebles usados aún cotizan un 20% por debajo del máximo histórico reciente. En cuanto al valor del m², los inmuebles usados en CABA, Córdoba o Rosario aún cotizan un 20% por debajo del máximo histórico reciente. Ajustado por inflación en dólares, la caída supera el 30%. En una economía sin cepo, con crédito disponible y herramientas de fortalecimiento de la oferta, el potencial de recuperación es considerable.
Conclusión
No obstante, el cuello de botella es una realidad ineludible. Hoy la brecha entre actividad constructiva y operaciones inmobiliarias es una de las más grandes de las últimas décadas, solo superada por la pandemia. Hay un alto volumen de compraventas mientras la construcción no logra recuperar ritmo. A esto se suman costos en alza, precios que no despegan y presión creciente sobre la oferta. Si se logran implementar mecanismos de cobertura y fortalecimiento del financiamiento, el panorama será prometedor. Pero estas herramientas deben incorporarse rápidamente al funcionamiento del mercado para que el optimismo no se diluya.
Por Federico González Rouco
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