“Hoy hay propiedades que se reservan en dos días”: los 5 datos que explican por qué ya no es discutible el precio
Los indicadores de que la demanda está activa van desde la cantidad de avisos hasta la actitud de los dueños más reacios a aceptar contraofertas.
*30 de abril de 2025*
*08:42*
En un mercado que poco a poco se va recuperando por varias variables que aparecieron en la ecuación, como la suba del precio de las propiedades y el aumento de las operaciones de compraventa, existen otros fenómenos desconocidos que anticipan que los valores seguirán en ascenso.
El 2024 cerró con casi 55.000 compraventas en la ciudad de Buenos Aires, lo que implica un crecimiento del 35% comparado a 2023, y el mejor diciembre en 17 años, con 7667 operaciones. Este año arrancaron aún mejor: enero registró un incremento del 93,7% en las operaciones de compraventa en CABA en comparación con el mismo mes del año anterior; en febrero, el crecimiento interanual fue del 94% y en marzo tuvo un crecimiento de 39,7% con respecto a marzo 2024 y de un 10,6% en relación al mes anterior. La suba en los valores de publicación no se queda atrás: acumulan un casi un 10% de aumento en los últimos 12 meses.
Y por si fuera poco, el crédito hipotecario sigue ganando participación en las ventas. El 2025 registra en el primer trimestre casi 3000 operaciones con hipoteca, cuando el año pasado no habían llegado a 250. En CABA, ya una de cada cinco compras de propiedades se hace con hipoteca.
Ahora bien, brokers consultados por LA NACION revelaron algunos datos que consolidan esta tendencia.
1- ¿Cómo se encuentra la oferta de propiedades?
Uno de los indicadores que anuncia buenos augurios y que fue señalado como esencial por varios jugadores del sector es el tiempo de absorción de la oferta de propiedades en venta. “En 2022 había 165.000 unidades en venta en CABA; hoy son 103.000. Pero por el ritmo que vamos, probablemente en septiembre de este año bajemos a 65.000, es decir, niveles de stock del 2017”, reveló Issel Kiperszmid, titular de DYPSA Group.
El stock de propiedades en venta viene bajando en los últimos meses. El desarrollador explicó que, si construir hoy no es rentable, dado el importante aumento de los costos de construcción (acumula una suba del 108% desde octubre de 2023, según números de Zonaprop), el aporte de viviendas al stock será lento.
Al mismo tiempo, la demanda es creciente: el tiempo de absorción de la oferta de inmuebles en febrero fue de 1,6 años, ubicándose más de seis veces por debajo del máximo (10,3 años a mediados del 2020) y “también por debajo del histórico, que es de tres años”, dice Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima. En otras palabras, en febrero se necesitaban 1,6 años para lograr vender todas las propiedades ofertadas en ese momento en Zonaprop.
Kiperszmid explica que, si a esto se suma el hecho de que hay expectativas de que el precio del metro cuadrado siga subiendo (el metro cuadrado de publicación acumula una suba del 8,8% en los últimos 12 meses), hay propietarios que optan por no publicar sus inmuebles todavía, realidad que lleva a que la oferta siga bajando.
2- ¿Los dueños tienen apuro por vender?
“Hoy hay propiedades que se reservan en dos días y también tenés tres o cuatro personas interesadas en comprar la misma propiedad. Eso no se veía antes”, reveló Ariel Champanier, CEO del grupo Remax Premium Argentina.
El porcentaje de personas que deben vender con cierto apuro fue aumentando con los años, pero en el 2024 bajó. En el 2019 se ubicaba en 14%, en 2022 llegó al 31% y en el último año se ubicó en 16%.
“Hoy es más atractivo alquilar, una de las razones que explica que no haya tanto apuro en vender.” Efectivamente, la rentabilidad de los alquileres en CABA se ubica en 5,26% bruto anual, según datos de Zonaprop. Hoy se necesitan 19 años de alquiler para recuperar la inversión, 11,2% menos de lo requerido un año atrás.
3- ¿Los precios de cierre aumentaron más que los valores de publicación?
A pesar de que los valores de publicación del usado subieron 5,14% en 2024, otra variable del mercado muestra una realidad que sorprende.
Si se analizan solo los valores de publicación del usado, subieron 5,14% en 2024, según Zonaprop, y 6,2% según Reporte Inmobiliario. Sin embargo, los precios de cierre crecieron más del doble con respecto a lo que aumentaron los valores de publicación.
En números, el valor de publicación relevado por Zonaprop aumentó 5,14% en 2024, mientras que los de cierre crecieron 11,7% en el mismo año.
4- ¿Los dueños ya no negocian el precio de las propiedades?
En el mercado no solo aumenta la demanda por las propiedades, sino que también la forma de negociar está cambiando. El índice de precios de cierre cuenta con información sobre los valores concretos en los que se pactan las operaciones en el mercado inmobiliario. Hoy, este índice está debajo del mínimo histórico (5%).
Según el relevamiento de la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina, en conjunto con Reporte Inmobiliario, los márgenes de contraoferta se ubicaron en un promedio de 4,18% en febrero. En otras palabras, los dueños ya no están dispuestos a regatear los precios.
5- ¿Las propiedades seguirán subiendo?
Aunque en los últimos 12 meses los valores de publicación crecieron 8,8%, todavía tienen mucho por aumentar. Entre 2019 y 2023 los valores de publicación bajaron un 24%, pero durante ese mismo periodo, “los precios de cierre disminuyeron un 50% en términos reales”.
Las últimas operaciones de compraventa muestran que la demanda todavía se encuentra ávida de incorporar metros cuadrados. La venta de propiedades en 2024 superó en un 35% al 2023. El crédito hipotecario no se queda atrás, ya que en marzo casi el 20% de las escrituras fueron hechas con hipoteca, un fenómeno que podría seguir empujando hacia arriba las ventas.
Fuente: María Josefina Lanzi
