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¿NO CALIFICÁS PARA UN CRÉDITO HIPOTECARIO? IGUAL PODÉS COMPRARTE UNA PROPIEDAD
LAS RESPUESTAS A 15 PREGUNTAS CLAVE SOBRE EL LEASING INMOBILIARIO Y POR QUÉ ES UNA BUENA OPCIÓN PARA ACCEDER A LA CASA PROPIA
28 de abril de 2025
17:50
10 minutos de lectura
El leasing inmobiliario se trata del alquiler de un bien inmueble, propiedad del locador (denominado dador) sobre el cual tenga facultad de entregar en leasing, con una opción de compra irrevocable por parte del locatario (denominado tomador). Esta herramienta también puede abarcar una operación financiera con la intervención de un tercer financista, tanto particular como entidad bancaria. Además, puede entrar en el proceso de securitización de contratos de leasing.
En su origen, el leasing nació como un negocio financiero, por lo que además de los sujetos –dador y tomador-, intervenía un tercero, como una entidad de crédito. La legislación actual permite que cualquier persona humana o jurídica (sociedades) pueda actuar como dador, lo que amplía significativamente las posibilidades negociales, especialmente en materia inmobiliaria.
1. ¿CÓMO FUNCIONA?
Para explicarlo de manera sencilla se trata de dos contratos en uno: el del alquiler con la opción irrevocable de venta, ya que el propietario -dador- siempre está obligado a venderlo. Si ese alquiler se realiza a través del leasing, se le acreditarán todos los pagos mensuales de los cánones, como a cuenta del precio de compra. Esta es la enorme ventaja del leasing sobre la compraventa con hipoteca.
2. ¿CUÁL ES EL RESPALDO?
Es un contrato que se realiza a través de una escritura pública que se anota en el Registro de la Propiedad Inmueble.
3. ¿CÓMO ES EL MARCO LEGAL?
La legislación actual prevé un ventajoso tratamiento impositivo del leasing, como la posibilidad de pagar el IVA a medida que se van cancelando o devengando los cánones. Esto implica que ya no se debe integrar el 100% del IVA al inicio de la relación contractual, sino que se paga con las cuotas.
4. ¿CÓMO SE REALIZA UN CONTRATO DE LEASING?
El desarrollo de este contrato presenta dos etapas definidas. La primera es de locación y la segunda de compraventa, en caso de que el tomador haga uso de la opción de compra a su favor.
5. ¿CÓMO SE REGISTRA?
La ley dispone que el contrato de leasing inmobiliario debe ser otorgado en escritura pública y registrarse ante el Registro de la Propiedad Inmueble del lugar donde se ubique el bien.
6. ¿QUÉ ES LO QUE PAGA EL TOMADOR TODOS LOS MESES?
El canon o alquiler periódico que debe pagar el tomador incluye un componente locativo y un costo financiero del capital.
7. ¿QUIÉN PAGA LOS GASTOS ORDINALES Y EXTRAORDINARIOS DE CONSERVACIÓN Y USO DEL INMUEBLE?
Todos los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación, seguros, impuestos y tasas son a cargo del tomador, salvo pacto en contrario.
8. ¿EL TOMADOR PUEDE ARRENDAR EL INMUEBLE OBJETO DEL LEASING?
El tomador está facultado por la ley a alquilar el inmueble, salvo pacto en contrario, lo que le permite pagar parte de los cánones con los alquileres percibidos.
9. ¿SE PUEDE CEDER EL CONTRATO?
Por principio general sí, aunque habitualmente se pacta la prohibición de ceder la posición contractual para el tomador.
10. ¿CÓMO SE DEFINE EL PRECIO DEL BIEN?
El precio puede fijarse al principio, al momento en que se firma el contrato, o en el momento en que se aplica la opción de compra, descontando los cánones pagados.
11. ¿CUÁNDO COMIENZA LA ETAPA DE COMPRAVENTA?
Luego de pagados dos tercios de los cánones, el tomador puede hacer uso de la opción de compra, que corresponde a una obligación irrevocable de venta por parte del dador.
12. ¿CUÁLES SON LAS VENTAJAS DEL LEASING?
El desalojo exprés ante incumplimiento y una mayor seguridad jurídica son algunas de las ventajas de este tipo de contrato en comparación con una hipoteca.
13. ¿QUÉ PASA SI SE CONCURSA O QUIEBRA EL DADOR?
El contrato continuará por el plazo pactado y el tomador podrá ejercer la opción de compra en el tiempo previsto por la ley o el contrato.
14. ¿QUÉ ES Y CÓMO FUNCIONA LA OPERACIÓN DE SALE AND LEASE BACK?
Esto ocurre cuando alguien necesita dinero y vende su inmueble, pasando a ser tomador de un leasing, con la posibilidad de recuperarlo si paga los cánones.
Con el leasing inmobiliario, se avizoran numerosos negocios inmobiliarios, siempre que se cuente con adecuada información y asesoramiento profesional idóneo.
El autor es abogado especialista en Derecho Inmobiliario, titular del Estudio Abatti & Rocca y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
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